Keine Beweislastumkehr bei Kettenmietverträgen!

In einem Entscheid vom 26. Februar 2013 spricht sich das Bundesgericht für die Zulässigkeit von Kettenmietverträgen aus, insoweit diese keiner Gesetzesumgehung dienen. Will sich die Mieterschaft gegen Kettenmietverträge zur Wehr setzen, muss sie beweisen, welche gesetzlichen Bestimmungen im konkreten Einzelfall umgangen worden sein sollen.

Im zu beurteilenden Fall handelte es sich um ein spanisches Ehepaar, welches aufgrund einer auf ein Jahr befristeten Anstellung in der Schweiz ein ebenfalls auf ein Jahr befristetes Mietverhältnis eingegangen war. Da beide Ehegatten ihre Anstellungen um jeweils ein weiteres Jahr verlängern konnten, wurden anschliessende, gleichermassen befristete Mietverträge abgeschlossen. Als der Ehemann jedoch eine Festanstellung in der Schweiz erhielt, verweigerte die Vermieterschaft die beantragte Verlängerung für zwei weitere Jahre und erklärte, die Wohnung anschliessend einem Bekannten vermieten zu wollen. Infolgedessen erklärten die Ehegatten – irreführenderweise –  ohnehin nach Spanien zurückkehren und somit den befristeten Vertrag wie gewohnt um ein weiteres Jahr verlängern zu wollen. Nach Unterzeichnung des neuen, erneut auf ein Jahr beschränkten Vertrags, machte die Mieterschaft jedoch die Missbräuchlichkeit der Kettenmietverträge bis vor Bundesgericht geltend.

Die Mieterschaft behauptete also, einerseits einen befristeten Mietvertrag abschliessen zu wollen, berief sich jedoch andererseits zugleich auf dessen Missbräuchlichkeit. Das Bundesgericht schützte die Mieterschaft insoweit, als es anerkannte, dass deren widersprüchliches Verhalten bei Wohnungsknappheit, wie dies in Genf der Fall ist, gerechtfertigt sei. Entgegen dem sehr restriktiven Ansatz der Vorinstanz, wonach Kettenmietverträge nur durch ein objektives und sachliches Interesse der Vermieterschaft gerechtfertigt werden könnten, verneinte das Bundesgericht jedoch die generell angenommene Missbräuchlichkeit von Kettenmietverträgen. Nach Ansicht des Bundesgerichts sind Kettenmietverträge vielmehr erst dann unzulässig, wenn die Vermieterschaft befristete Mietverhältnisse erwiesenermassen einzig eingeht, um gesetzliche Schutzbestimmungen des Mietrechts zu umgehen. Da Kettenmietverträge gesetzlich nicht verboten sind, dürfe es dabei nicht zu einer Beweislastumkehr zuungunsten der Vermieterschaft kommen. Im Ergebnis hielt das Bundesgericht fest, dass nicht die Vermieterschaft ein rechtfertigendes Interesse an befristeten Mietverträge, sondern die Mieterschaft die behauptete Gesetzesumgehung nachweisen muss. Im fraglichen Entscheid hatte die Mieterschaft – war sie doch von einer umgekehrten Beweislast ausgegangen – nichts dergleichen geltend gemacht. Es war somit jedenfalls nicht erstellt, dass die Vermieterschaft die befristeten Verträge einzig zur Gesetzesumgehung abschlossen hatte, weshalb diese letztlich verneint wurde.

Es muss also weiterhin eine schwammige Grenzziehung hingenommen werden, zwischen dem durch die Vertragsfreiheit erlaubten Konstrukt der Kettenmietverträge und den Missbrauch dieser Freiheit zum Zwecke der Gesetzesumgehung. Gedacht sei hier beispielsweise an die Umgehung von Kündigungsvorschriften gemäss Art. 270ff. ZGB. So dürfen Kettenmietverträge nicht dazu führen, dass sich die Mieterschaft nicht mehr traut ihre Rechte geltend zu machen und aus Angst vor einer Nichterneuerung des befristeten Mietvertrags beispielsweise von einem Mietzinsherabsetzungsgesuch absieht, überhöhte Nebenkosten akzeptiert oder Mängelbeseitigungsbegehren nicht beantragt. Mit Blick auf den Mietzins muss zudem beachtet werden, dass der Vermieter bei Kettenmietverträgen die Möglichkeit hat, die Miete bei jedem neuen Vertragsabschluss zu erhöhen, ohne das dies einer gerichtlichen Überprüfung zugänglich wäre. Dies kann er etwa tun, wenn er den Mietzins um nicht mehr als 10% erhöht und sich die Mieterschaft nachweislich in keiner Notlage gemäss Art. 270 Abs. 1a ZGB befindet. Letztlich wird die Mieterschaft auch nicht über das – bei unbefristeten Mietverhältnissen zwingende – amtliche Formular auf die Erstreckungsmöglichkeit des Mietverhältnisses hingewiesen. Dieser Umstand erscheint umso problematischer, als bei befristeten Verträgen eine zweimonatige Frist vor Ablauf der Vertragsdauer zur Geltendmachung der Erstreckung vorgeschrieben ist. Gemäss Bundesgericht kann die Grenze zur Missbräuchlichkeit nur im Einzelfall unter Berücksichtigung aller konkreten Umstände gezogen werden. Dabei muss die Vermieterschaft aber jedenfalls kein gerechtfertigtes Interesse nachweisen, weshalb sie nur befristete Verträge eingeht.