Klage auf Einhaltung des Reglements - wie ist vorzugehen?

Gemäss Begründungsakt einer in Stockwerkeigentum aufgeteilten Liegenschaft ist eine teilweise Gewerbenutzung der einzelnen Stockwerkeinheiten vorgesehen. Eine der Stockwerkeinheiten stellt vier Büroräume dar, eine andere eine Attikawohnung. X ist seit 2008 Eigentümer der Attikawohnung. Y und Z erwarben 2009 die Attikawohnung zu hälftigem Miteigentum. Die Gemeinschaft lehnte einen Antrag von Y und Z, ihre Stockwerkeinheit von Wohn- hin zu Büroräumen umzunutzen ab. Ungeachtet dessen bauten Y und Z ihre Stockwerkeinheit um und nutzten sie seither als Wohnung und als Büro. X erhob Klage und verlangte, es sei Y und Z die Nutzung ihrer Stockwerkeinheit als Wohnung zu verbieten. Die kantonalen Instanzen wiesen die Klage jeweils ab.

Vor Bundesgericht macht X geltend, die Nutzung der Stockwerkeinheit von Y und Z als Wohnung bedeute eine Reglementsänderung, die mangels Zustimmung der Gemeinschaft unzulässig sei (Art. 712g Abs. 3 ZGB), da das Reglement die Zweckbestimmung der einzelnen Stockwerkeinheiten klar bestimme und Y und Z dies mit der Nutzung ihrer Einheit zu Wohnzwecken klar missachteten. Konkret klagt im vorliegenden Fall ein Eigentümer gegen einen anderen auf Einhaltung des Reglements, ohne dass alle weiteren Stockwerkeigentümer am Prozess beteiligt sind. Das Bundesgericht erwog zunächst, dass ein Klagerecht auf Einhaltung des Reglements einem einzelnen Stockwerkeigentümer gegen einen anderen Eigentümer nicht allgemein zuerkannt wird. Da die Versammlung der Stockwerkeigentümer das Reglement mit den notwendigen Mehrheiten jederzeit ändern kann, erscheint es folgerichtig, dass kein Stockwerkeigentümer gegen einen anderen Stockwerkeigentümer direkt auf Einhaltung des Reglements klagen können soll, sondern über die streitige Auslegung des Reglements zuerst der Beschluss der Versammlung aller Stockwerkeigentümer verlangt werden muss, der alsdann gerichtlich angefochten werden kann. Dies entspricht der Regelung über die Anfechtung von Vereinsbeschlüssen, die auf die Versammlung der Stockwerkeigentümer anzuwenden ist, sofern das Gesetz nichts Abweichendes bestimmt (Art. 712m Abs. 2 ZGB).

Einem Stockwerkeigentümer stehen gegen einen anderen Stockwerkeigentümer die Klagen aus Eigentum und Besitz sowie einzelne im Mit- und Stockwerkeigentum vorgesehenen Rechtsbehelfe zu. Eine alleinige Klage auf Einhaltung des Reglements, ohne dass gleichzeitig andere Rechte aus Eigentum, Besitz o.Ä., namentlich wegen übermässigen Immissionen, als verletzt geltend gemacht werden, ist zwischen Stockwerkeigentümern mithin nicht vorgesehen. Für die Einhaltung des Reglements hat vielmehr die Versammlung der Stockwerkeigentümer als oberstes Organ der Stockwerkeigentümergemeinschaft zu sorgen, deren Beschluss unter den allgemeinen Voraussetzungen gerichtlich angefochten werden kann.

Gesetzlich vorgesehen ist, dass der Verwalter u.a. über die Einhaltung des Reglements wacht und zu diesem Zweck nötigenfalls auch das Gericht anrufen kann. Dies sieht auch das Reglement der betreffenden StwE-Gemeinschaft vor. So blieb der Verwalter auch nicht untätig und versuchte, den Beschluss der Gemeinschaft, Y und Z ihr Vorhaben zu verweigern, gerichtlich durchzusetzen, wobei ihm von der Gemeinschaft die Ermächtigung zur Anhebung einer Klage aber verweigert wurde. Dies wiederum hätte X aber gerichtlich anfechten müssen, um die Übereinstimmung des Gemeinschaftsbeschlusses mit dem Reglement gerichtlich prüfen lassen zu können. Dies zu unterlassen bedeutete im Ergebnis, Y und Z ihr ihnen zuvor verweigertes Bauvorhaben zu gestatten.

Vgl. Urteil des Bundesgerichts 5A_640/2012 vom 13. November 2012