Mieterseitiges Verschulden an Schimmel!

Die Mieter machen anfangs 2011 geltend, in ihrer Wochnung tauche immer wieder Schimmel auf. Auch eigenhändiges Putzen mit entsprechenden Mitteln nutze nichts. Der Vermieter schaute sich die Sache an und kam zum Schluss, dass mieterseitiges Verschulden vorliegen müsse. Einerseits hätten weder die Vormieter noch die Wohnungen ober- und unterhalb des entsprechenden Objekts entsprechende Probleme. Anderseits war insbesondere der Warmwasserverbauch der Mieter dermassen hoch, dass ein entsprechender Zusammenhang nahe lag. Der Mieter hinterlegte darauf den Mietzins und verlangte Mietzinsreduktion und Beseitigung des Mangels.

Im Rahmen des darauf folgenden Verfahrens verlangten beide Parteien die Durchführung einer Expertise sowie eines Augenscheines. Bereits während des Augenscheines zeigt sich, dass die Mieter entgegen der üblichen Praxis und insbesondere auch entgegen der expliziten Anweisungen im Mietvertrag das vom Schimmel betroffene Zimmer mit der sog. gekippten Fenstern dauerlüftet, anstatt mehrfach täglich die Wohnung stoss zu lüften.

Da man sich hierauf nicht einigen konnte, wurde eine Expertise in Auftrag gegeben. Auch während der Messungen des Experten stellte sich heraus, dass kein Stosslüften praktiziert wurde, sondern die Fenster immer in Kippstellung verblieben. Das Gutachten war zunächst nicht eindeutig, Vergleichsgespräche scheiterten immer noch, weil die Mieter darauf pochten, dass das Gebäude mitursächlich für die Schimmelbildung sei. Nach Vorliegen des Ergänzungsgutachtens kam das Gericht aber zum Schluss, dass rechtsgenüglich nachgewiesen sei, dass die Dauerkippstellung Hauptursache des Schimmels sei. Diese Kippstellung sei vertragswidrig, weshalb den Mietern nicht nur keine Mietzinsreduktion zustehe, sondern sie hätten auch die Kosten der Beseitigung des Mangels zu tragen. Die Mieter mussten zudem die Kosten des Expertiseverfahrens übernehmen, welche mehrere Tausend Franken kostete.

Der Fall ist exemplarisch für viele Schimmelfälle. Weil es dem Vermieter obliegt, ein Verschulden der Mieter am Mangel zu beweisen, kommt der Vermieter nicht ohne entsprechende Expertisen aus. Diese sind teuer und der Ausgang unsicher. Oft sind die Mieter zumindest so clever, ihr Lüftungsverhalten wenigstens während der Expertise anzupassen, sodass der Nachweis des mieterseitigen Verschuldens scheitert. Hilfreich war in diesem Fall, dass der Mietvertrag eine explizite Anleitung enthielt, wie die Mieter das Objekt zu lüften haben.